Savjetovanje kod kupnje nekretnine za strane kupce
Strani kupci koji prvi put kupuju nekretninu u Hrvatskoj obično imaju iste brige: mogu li uopće kupiti nekretninu kao stranac, koji su porezi, treba li im odvjetnik, i što ako nešto pođe po zlu s papirima. Rebecca Croatia vodi strane kupce kroz cijeli proces kupnje nekretnine u Puli i Istri, od prvog razgovora do primopredaje ključeva, na jeziku koji razumijete.
Mogu li stranci uopće kupiti nekretninu u Hrvatskoj
Državljani Europske unije kupuju nekretninu u Hrvatskoj pod potpuno istim uvjetima kao i hrvatski državljani, bez dodatnih dozvola ili suglasnosti. Državljani izvan EU trebaju suglasnost hrvatskog Ministarstva pravosuđa prije upisa vlasništva, osim ako njihova država ima ugovor o reciprocitetu s Hrvatskom, što vrijedi za većinu europskih i mnoge druge zemlje, uključujući Sjedinjene Države, Kanadu i Ujedinjeno Kraljevstvo. Ovaj postupak zvuči kompliciranije nego što jest, u praksi je administrativni korak koji rješavamo umjesto vas i ne sprječava vas da odmah krenete u potragu za nekretninom.
Iznimka: poljoprivredno zemljište
Za poljoprivredno zemljište vrijede dodatna ograničenja koja se razlikuju od pravila za građevinsko zemljište, stanove i kuće. Ako razmišljate o kupnji zemljišta koje uključuje poljoprivrednu površinu, objašnjavamo vam unaprijed točno što je moguće, umjesto da to saznate tek kod javnog bilježnika.
Koraci kupnje, redom
- Razgovor o potrebama, budžetu i namjeni nekretnine.
- Odabir nekretnina koje odgovaraju kriterijima, s osnovnom provjerom unaprijed.
- Razgledavanje uživo ili video razgledavanje ako ne možete odmah doći u Hrvatsku.
- Pravna provjera: vlasnički list, tereta, sukladnost gradnje s dozvolama.
- Predugovor o kupoprodaji i uplata kapare, obično 10 posto od cijene.
- Ako trebate suglasnost Ministarstva pravosuđa, taj zahtjev pokrećemo paralelno dok se dovršavaju ostale provjere.
- Potpisivanje kupoprodajnog ugovora kod javnog bilježnika.
- Uknjižba vlasništva u zemljišnim knjigama i primopredaja nekretnine.
Porezi i troškovi kupnje
- Porez na promet nekretnina, 3 posto od procijenjene vrijednosti nekretnine, plaća kupac.
- Javnobilježnički troškovi za ovjeru ugovora, ovisno o vrijednosti nekretnine.
- Odvjetnička naknada, ako angažirate odvjetnika za dodatnu pravnu provjeru, što preporučujemo kod veće transakcije.
- Naknada za uknjižbu u zemljišne knjige.
Sve ove troškove izračunamo unaprijed i uključimo u ukupni proračun prije nego potpišete predugovor, tako da nema iznenađenja na kraju procesa.
Trebate li odvjetnika
Nije zakonski obavezno, ali za strane kupce preporučujemo neovisnog odvjetnika koji govori vaš jezik i pregleda ugovor prije potpisa, pogotovo kod veće transakcije poput kuće ili vile. Mi provjeravamo osnovnu pravnu ispravnost svake nekretnine prije nego je uopće predstavimo, ali dodatna neovisna provjera daje vam mirniji san. Možemo preporučiti odvjetnike s kojima naši klijenti imaju dobro iskustvo.
Otvaranje bankovnog računa i plaćanje
Za plaćanje kupoprodajne cijene većina stranih kupaca koristi bankovni transfer sa svog računa u zemlji porijekla, uz javnobilježničku potvrdu transakcije. Dio klijenata odluči otvoriti i hrvatski bankovni račun radi lakšeg plaćanja tekućih troškova nekretnine, komunalnih naknada i eventualnog održavanja. Ovo nije obavezno, ali olakšava svakodnevno upravljanje nekretninom nakon kupnje.
Nakon kupnje: prijava boravka i tekući troškovi
Vlasništvo nad nekretninom u Hrvatskoj samo po sebi ne daje pravo boravka dulje od standardnog turističkog boravka za građane izvan EU. Ako planirate duže boravke, postoje odvojeni postupci za privremeni boravak koje možemo objasniti, iako to nije dio naše osnovne usluge. Za tekuće troškove, kao vlasnik plaćate komunalnu naknadu, eventualnu pričuvu zgrade kod stanova, i osiguranje nekretnine, sve što unaprijed uključimo u razgovor o troškovima vlasništva.
Zašto strani kupci rade s Rebeccom Croatia
Kupnja nekretnine u nepoznatoj zemlji, na nepoznatom jeziku, nosi rizik da nešto važno promakne. Vodimo vas kroz svaki korak na jeziku koji razumijete, prevodimo i objašnjavamo svaki dokument prije potpisa, i unaprijed provjeravamo pravni status nekretnine kako se ne biste iznenadili kasnije. Radili smo s klijentima iz Njemačke, Austrije, Nizozemske, Ujedinjenog Kraljevstva i Sjedinjenih Država, i poznajemo tipična pitanja i brige svake od tih skupina.
Povezane stranice
Za pregled stanova pogledajte Prodaju stanova, za kuće Prodaju kuća, a za viši segment Prodaju luksuznih vila. Ako prodajete nekretninu umjesto da kupujete, pogledajte stranicu Zastupanje prodavatelja.
Česta pitanja
Koliko dugo traje cijeli proces kupnje za stranog kupca? Obično četiri do osam tjedana, dulje ako je potrebna suglasnost Ministarstva pravosuđa, što se rješava paralelno s ostalim koracima.
Moram li doći osobno u Hrvatsku za cijeli proces? Ne za svaki korak. Razgledavanje i potpis kod javnog bilježnika obično zahtijevaju osobnu prisutnost ili ovlaštenog punomoćnika, ostatak procesa možemo voditi na daljinu.
Mogu li kupiti nekretninu preko punomoćnika ako ne mogu doći u Hrvatsku? Da, uz ovjerenu punomoć vaš predstavnik može potpisati ugovor umjesto vas.
Što ako se predomislim nakon potpisa predugovora? Uvjeti povrata kapare ovise o ugovoru, objašnjavamo vam sve klauzule prije potpisa tako da razumijete posljedice odustajanja.
Sljedeći korak
Recite nam odakle dolazite i što tražite. Objasnit ćemo vam točno koji koraci vrijede za vaše državljanstvo i koliko realno cijeli proces traje u vašem slučaju.
Bilo da kupujete stan u Puli ili kuću u Ližnjanu, prije potpisa provjeravamo svaki papir i svaki teret na nekretnini.